채권 시장이 왜 흔들리는가? 부동산에 어떤 영향을 주는가? 레고랜드 사건

채권 시장이 왜 흔들리는가? 부동산에 어떤 영향을 주는가? 레고랜드 사건

  안녕하세요. 요즘 뉴스에서 레고랜드 이야기가 자주 나오고 있습니다. 저도 궁금해서 레고랜드 관련 사건을 이것저것 찾아보았습니다. 이번 포스팅에서는 뉴스와 경제 잡지에 실린 레고랜드 내용을 정리해서 전달해 드리려고 합니다.

 

레고랜드 포스팅 표지

 

 

# 레고랜드 사건, 문제가 무엇인가?

  레고랜드는 우리가 알고 있는 LEGO사의 브랜드를 활용한 테마파크입니다. 각종 어린이용 놀이 기구와 레고로 조각된 다양한 전시물들이 있어서 레고를 좋아하는 아이들에게 인기가 높은 테마파크입니다. 전 세계에 10개가 있는데 우리나라에 지난 5월 5일, 어린이날에 개장을 하게 되었습니다. 강원도는 레고랜드를 유치하기 위해 많은 노력을 했습니다. 레고랜드가 제2의 에버랜드로 성장한다면 직접적인 수입 이외에도 관광수입이 크게 늘 것이라고 내다봤기 때문입니다. 그래서 강원도가 만든 회사가 강원중도개발공사(GJC)입니다. 강원도 춘천시에는 중도라는 섬이 있습니다. 이 중도에 강원도 레고랜드가 들어섰기 때문에 중도개발공사라는 이름으로 사업을 추진한 것입니다.

  강원중도개발공사는 레고랜드에 들어가는 막대한 자금을 끌어오기 위해 강원도와 2000억 규모의 지급보증 계약을 맺었습니다. 무슨 말이냐면, 강원중도개발공사에서는 자산유동화증권을 발행하여 2000억의 자금을 메꾸었습니다. 그리고 이 큰 규모의 돈을 강원중도개발공사에서 갚지 못할 경우 강원도 지자체에서 대신 갚아주기로 한 계약을 체결한 것입니다.

  그런데 문제가 발생합니다. 강원도가 이 채무를 상환하지 않겠다고 선언을 했습니다. 그 이유는 2000억이라는 금액의 규모가 강원도 예산과 대비해서 너무 큰 금액이기 때문이죠. 이후에 사건이 커지자 강원도가 내년 1월까지는 2000억의 지급 의무를 이행하겠다고 했습니다. 즉 1월까지 2000억을 갚겠다고 한 것이죠. 그럼 문제가 끝난 것이 아닌가라고 질문하실 분이 있으실 것 같은데, 강원도가 한 번복의 영향이 생각보다 컸습니다.

 

 

# 왜 이것이 문제가 되는가?

  강원도가 해당 금액을 다 갚아도 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 그 이유를 이해하기 위해서는 채권에 대해 간략히 알아보아야 합니다.

  채권은 쉽게 표현하면 ‘돈을 받을 권리가 적힌 증서’입니다. 채권은 돈을 빌리는 사람이 발행하여 돈을 빌려주는 사람에게 주는 증서입니다. 채권에는 빌린 금액에 대한 정보가 있어요. 돈을 빌려주는 사람은 채권을 가지고 있다가 상황 기간이 되면 채권을 들고 돈을 빌린 사람에게 채권에 적힌 돈과 그 이자를 요구할 수 있습니다.

  레고랜드를 짓기 위해 강원중도개발공사는 자산 관리 자회사인 SPC를 설립하여 2050억 규모의 채권을 발행하였고 10개의 은행사에서 채권을 받고 돈을 빌려주었습니다. 은행사가 왜 돈을 빌려주었을까요? 그 이유는 위에서 말한 지급보증계약 때문입니다. 지자체인 강원도가 채권에 대한 보증을 선 것입니다. 다른 사기업도 아니고 정부 기관인 지자체가 보증을 섰으니 당연히 돈과 이자를 회수할 수 있다고 생각한 것입니다. 강원도는 ‘만약 SPC에 문제가 생겨서 돈을 갚지 못하더라도 강원도에서 그 돈을 대신 갚아줄 것을 약속한다.’라는 말은 은행사에 한 것이나 다름없습니다. 근데 강원도에서 그 약속을 이행하지 못하겠다고 선언한 것이죠. 결국 다시 갚겠다고 번복했지만요.

  이 사건은 채권 시장에 큰 여파를 일으켰습니다. 그 이유는 지자체가 보증한 채권은 당연하게도 안전한 채권으로 여겨지기 때문입니다. 그런데 레고랜드 사건으로 인해 채권이 의미를 잃고 채권의 신뢰성이 떨어진 것입니다. 특히 국가에서 보증한 국채의 신뢰도가 많이 떨어졌습니다. 국가의 채권도 아슬아슬하니 더 신뢰도가 낮다고 평가되는 공기업이나 사기업의 채권은 어떻게 되었을까요? 예상 가능하게도 사람들의 불신이 커져서 더욱 팔리지 않고 있습니다. 심지어는 한국전력공사나 한국도로공사처럼 비교적 신용도가 높은 공기업의 채권도 전혀 팔리지 않고 있을 정도로 상황이 심각합니다.

  채권은 그 자체로 금융시장의 유연성을 제공하는 존재입니다. 하지만 채권의 교류가 경직된다면 회사로서는 투자를 받을 수 있는 길이 막히게 되고, 금융시장까지 동시에 경직될 수도 있습니다. 최악의 경우 채권을 주요 자금줄로 활용하여 회사를 유지하고 있던 여러 기업들이 줄줄이 도산할 가능성도 있습니다.

  이를 해결하기 위해서는 정부가 나서야 할 필요가 있습니다. 정부는 자금이 경직되는 현상을 막기 위해, 한국은행에서 금융안정특별대출을 마련하여 채권 지장에 50조 원이 넘는 자금을 공급하기로 했습니다. 정부에서 50조 원으로 여러 회사들의 채권을 대신 사들이는 전략을 선택한 것입니다. 그리고 이 돈으로 금융회사에도 돈을 빌려주어 시장이 흐를 수 있는 공간을 만들었습니다. 이런 정책을 실시하면서 가장 많이 듣는 비난은 강원도가 애초에 갚을 수 있는 돈을 갚지 않겠다고 하여 국채의 신용도를 바닥내 놓았다는 것입니다.

 

 

# 부동산 시장에 주는 영향

  레고랜드의 여파가 부동산 시장까지 확장되고 있습니다. 그 이유 중 하나로 부동산 PF 대출을 꼽을 수 있습니다. 부동산 PF 대출은 Project Financing 대출의 준말입니다. 만약 금융회사와 건설사가 있다고 가정해 봅시다. 금융 회사가 이득을 얻기 위한 목적으로 건설사에 돈을 빌려주는 것이 바로 PF 대출입니다. 건설사에서 실행하려는 부동산 사업이 크게 이득이 될 것이라고 판단했기 때문에 돈을 빌려주는 것입니다. 금융회사는 돈을 빌려주고 일상적인 이자보다 더 높은 이자를 받을 수 있습니다. 또한 금융회사는 돈을 빌려주고 채권을 받게 됩니다. 금융 회사는 이 채권을 가지고 어음을 만들어서 다른 곳에서 돈을 빌려서 큰 자금을 확보할 수도 있습니다. 어음이란 돈을 빌리고 언제 얼마의 돈을 갚겠다고 약속하는 문서입니다. 금융회사가 어음을 활용하여 다른 곳에서 돈을 빌리면 큰 목돈을 바탕으로 더 큰 사업을 할 수 있기 때문에 사업적으로 추가의 이득을 볼 수 있습니다. 채권이 등장했네요. 그럼 어떻게 레고랜드 사태가 부동산 시장에 영향을 주게 되었는지 예상이 가시는지요?

  근데 여러분들도 아시다시피 작년에는 금리가 낮아 영끌을 하여 부동산에 투자하려는 사람이 굉장히 흔했습니다. 그래서 금융 회사들이 PF 대출을 많이 해주었습니다. 작년과는 다르게 올해 부동산 시장이 차갑게 식은 것이 문제가 되고 있습니다. 부동산 시장이 차갑게 식은 이유는 미국에서 금리를 계속해서 올리고 있고 이에 따라 우리나라의 금리가 따라서 올라갔기 때문입니다. 이로 인해 사람들이 대출을 하기에는 높은 이자가 부담으로 작용해서 부동산 시장이 식게 된 것이고요. 사람들이 부동산 거래를 하지 않을 것이라는 예측은 금융회사 입장에서 PF 대출로 빌려준 돈을 돌려받을 가능성이 감소했다는 것을 의미합니다.

  뿐만 아니라 금융회사는 이중고를 겪고 있습니다. 레고랜드 사건으로 인해 채권에 대한 신뢰가 부서졌기 때문입니다. 사람들은 믿을 수 있는 국가 채권도 의심스러운데 민간 기업인 금융 회사의 채권은 더 믿지 못하는 것이죠.

 

 

  이상으로 레고랜드 사태를 전부 정리해 보았습니다. 우리나라의 채권 신뢰도는 사실 외국까지 소문이 퍼진 것 같습니다. 해외 투자자 중 상당수도 등을 돌렸다는 이야기가 나오고 있습니다. 하루빨리 문제가 해결되고 부동산 시장이 안정될 수 있기를 바랍니다.